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轉(zhuǎn)發(fā)新浪商業(yè)地產(chǎn)論壇實(shí)錄（仍有參考價(jià)值）

　　主持人：各位嘉賓上午好，2012年中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)年會(huì)今天的論壇馬上就要開始，我們今天論壇的主題是產(chǎn)業(yè)篇——謀創(chuàng)新之變，產(chǎn)業(yè)篇謀創(chuàng)新之變，我們大家都很有感慨，我們第一講謀。大家知道進(jìn)入2012年以來，中國的房地產(chǎn)環(huán)境已經(jīng)發(fā)生巨大的變化，我們很多人會(huì)感覺到，在目前的情況下，我們的房地產(chǎn)已經(jīng)不是那么好做了，在這種情況先，我們大家要想到的就是謀。在環(huán)境比較惡劣，前路比較艱難的時(shí)候，我們大家要更多的習(xí)慣思考，謀略，布局。

　　今天我們可以看到，萬達(dá)廣場在全國發(fā)展的非常多，我們可以想像，十幾年以前，當(dāng)王健林，他們在面臨著住宅地產(chǎn)，發(fā)展紅紅火火的時(shí)候，他們已經(jīng)下定決心，整個(gè)萬達(dá)地團(tuán)要在中國的商業(yè)房地產(chǎn)里面發(fā)展去開創(chuàng)一片新的格局。經(jīng)過十多年的耕耘，我們可以看到，萬達(dá)集團(tuán)在全國取得了非常好的成果，同樣我們可以看到萬達(dá)今天的成功，我們可以看到萬達(dá)在十幾年前他們?yōu)閷�來的發(fā)展定下了謀略、格局，我們可以看到2012年中國的房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)轉(zhuǎn)折，發(fā)展的關(guān)鍵之年，目前這個(gè)時(shí)代里，我們可以說是一個(gè)最好的時(shí)代，也可以說是一個(gè)最差的時(shí)代，如果說我們在座的各位企業(yè)家能夠把握好今天的發(fā)展戰(zhàn)略機(jī)遇，明天，下一個(gè)萬達(dá)可能比萬達(dá)更加成功的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，繼續(xù)的涌現(xiàn)，因?yàn)橹袊�商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展應(yīng)該說才剛剛開始，這是我們今天講的第一個(gè)主題。

　　第二個(gè)主題就是創(chuàng)新，大家做商業(yè)房地產(chǎn)這么多年，我們感覺到這個(gè)格局每天、每時(shí)、每刻都在發(fā)展變化，新的機(jī)遇已經(jīng)出現(xiàn)，我們可以看萬達(dá)，萬達(dá)從第一代的產(chǎn)品到第三代產(chǎn)品，現(xiàn)在謀求去做第四代產(chǎn)品。我們看全國的商業(yè)房地產(chǎn)，像第一大道，東北的時(shí)尚集團(tuán)，他們開始布局全國的地下發(fā)展，包括第一大道，原來就是地下工程，湖南櫟陽，地級城市，包括在虎門都是地下商業(yè)，它已經(jīng)出現(xiàn)。此外我們可以看到，在很多的專業(yè)市場，它很低端，但是我們現(xiàn)在看到很多新的市場，他們已經(jīng)出現(xiàn)了百貨化的，韓國的服裝市場已經(jīng)非常的高端，尤其是像白貨這種格局。同時(shí)我們可以看到奢侈品，我們原來一直講奢侈品集中在大城市，現(xiàn)在很多的奢侈品已經(jīng)進(jìn)入到地級市。所有的格局都匯成一句話就是變化，我們能夠深刻的感覺到，隨著中國商地產(chǎn)長遠(yuǎn)的發(fā)展，變化已經(jīng)開始產(chǎn)生，所以我們講創(chuàng)新是這個(gè)時(shí)代的主題。此從國家發(fā)展格局我們可以看到整個(gè)中國的發(fā)展，已經(jīng)到了一個(gè)關(guān)鍵的時(shí)期，我們國家原來是一個(gè)出口導(dǎo)向的國家，現(xiàn)在出口已經(jīng)受到了阻礙，因?yàn)闅W美國家的經(jīng)濟(jì)環(huán)境不可能在段時(shí)間內(nèi)回轉(zhuǎn)。

　　我們中國這么多的企業(yè)，在中國有8萬個(gè)服裝企業(yè)，這么多的服裝企業(yè)原來一直都是在代工，現(xiàn)在當(dāng)國外的環(huán)境不好的時(shí)候，他們會(huì)怎么樣，他們會(huì)轉(zhuǎn)身把他們的精力投入到國內(nèi)的品牌發(fā)展和建設(shè)，所以在中國以服裝行業(yè)為例有8萬個(gè)服裝品牌，像我們看到福建的品牌，浙江的品牌，報(bào)喜鳥，休閑是美特斯邦威，在國內(nèi)有大量的服裝企業(yè)，原來是做簡單的代工，現(xiàn)在在國內(nèi)建品牌、渠道，他們謀求在整個(gè)國內(nèi)的發(fā)展，這種體驗(yàn)上我們科技可以看到很多的百貨市場化，市場百貨化。像廣州的這種市場，營業(yè)為例，原來在廣種的一個(gè)市場，原來可能到10點(diǎn)鐘就關(guān)門了，現(xiàn)在零售的比例大歐大的增加，從前面的企業(yè)我們可以看到，整個(gè)中國的社會(huì)，變化已經(jīng)開始產(chǎn)生，而且創(chuàng)新是我們這個(gè)時(shí)代不變的主題，在目前的情況下，2012年的時(shí)候，整個(gè)中國的商業(yè)房地產(chǎn)開始了分化和組合，所以我們今天的主題是2012年謀創(chuàng)新之變，我們可以說這是一個(gè)有謀略的時(shí)代，同是是一個(gè)創(chuàng)新的時(shí)代，同時(shí)是一個(gè)變化的時(shí)代，這個(gè)時(shí)代唯一不變的就是變化本身。

　　我們今天論壇第一講由王永平先生給我們做中國商業(yè)地產(chǎn)年度回顧與展望，下面大家掌聲有請。

圖為中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會(huì)長兼秘書長 王永平　　王永平：各位早上好，會(huì)議進(jìn)行到了第二天，今天的主題我們會(huì)講得微觀更務(wù)實(shí)一些。今天我要發(fā)布我們對2010年的回顧和2012年市場的展望，形成這個(gè)報(bào)告之前，我們在不同范圍內(nèi)開過多次征求意見的會(huì)議，做過專家討論，今天在座的一些朋友也都參加了。同時(shí)還發(fā)放了有上百張專家的專題問卷，同時(shí)也引用了新浪的一些調(diào)查的數(shù)據(jù)合成了這樣一個(gè)報(bào)告。這個(gè)里面華夏做了很大的貢獻(xiàn)，給我們提供了很多的素材。

　　首先回顧了2011恩年中國房地產(chǎn)的發(fā)展概況，商業(yè)房地產(chǎn)一定會(huì)講到商業(yè)，尤其是中間零售的部分，2011年中國消費(fèi)市場應(yīng)該說保持一個(gè)比較良性的增長，突破了18萬一同比增長17.1%，我們在過去的15年間都保持著這樣的增長速度，這就促進(jìn)了百貨中心以及商業(yè)物業(yè)的開發(fā)。尤其是我們終點(diǎn)監(jiān)測的一些零售企業(yè)，它的增長狀況也比較好，前100家增幅更高一些達(dá)到22.6%。這是商業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)國家統(tǒng)計(jì)官方里面分成兩個(gè)指標(biāo)來統(tǒng)計(jì)，一個(gè)是商業(yè)營業(yè)用房，商場，購物中心，批發(fā)市場，這是一部分，還有一部分包含了酒店，還有一個(gè)就是辦公樓，或者叫寫字樓，這兩個(gè)構(gòu)成了商業(yè)地產(chǎn)的全部內(nèi)容。

　　我們在2011年的數(shù)據(jù)對比來看，我們把這三個(gè)指標(biāo)進(jìn)行對比，商業(yè)營業(yè)用房，商品房，這幾個(gè)指標(biāo)來看，其中六大指標(biāo)，我們的商業(yè)無論是辦公還是營業(yè)用房，都明確領(lǐng)先于我們的住宅，這者大家的市場感受是一樣的，在2011天我們的住宅處在低迷的狀況，前幾年高增長的狀況有明顯的變化。我們抽取了六大指標(biāo)，一個(gè)是開發(fā)投資，一個(gè)是新開工面積，施工面積，銷售面積，銷售額，銷售的均價(jià)增幅，這里面唯一遺憾的就是有一塊租金的對比指標(biāo)，沒有一個(gè)部門做完全的統(tǒng)計(jì)。商業(yè)地產(chǎn)里面，持有性物業(yè)的比重越來越多，而且租賃性的價(jià)格走向可能對市場判斷也是非常有意義。

　　商業(yè)應(yīng)用房的開發(fā)投資，在2011年的時(shí)候達(dá)到7300億，同比增長31%，超過30%的增長幅度是比較高的，辦公樓的開發(fā)更高達(dá)到40%。這兩個(gè)數(shù)據(jù)加起來總規(guī)模是2500億，我們商業(yè)地產(chǎn)2011年的投資額是1萬億，整個(gè)住房的投資大概占到15%左右，整個(gè)商業(yè)比重是這樣的。

　　商品住宅的開發(fā)去年是6萬多億，增長是27.9%，有的人認(rèn)為住宅市場現(xiàn)在這么不好，為什么增幅還會(huì)表現(xiàn)得這么高？這里面有大量的經(jīng)濟(jì)適用房的開工建設(shè)，把這個(gè)指標(biāo)也帶起來了。商業(yè)應(yīng)用房新開工的面積在2011年增長幅度達(dá)到18%，辦公樓新開工的增長幅度達(dá)到45%，可以看到我們后面的辦公樓比重在不斷的增加，因?yàn)槲覀冇写罅康某鞘芯C合體的出現(xiàn)，所以這個(gè)增長幅度是比較快，這個(gè)增長里面也是地區(qū)差異比較大，像去年北京甲級辦公樓的住宅增長差不多翻了一倍，這在過去北京的歷史上也是沒有過的，在全國其他城市也是沒有過的。最貴的國貿(mào)，頂層寫字樓，每個(gè)月的租金要到1600塊，這在一般的三線城市就是一塊，二縣也就是兩三塊，北京的甲級寫字樓過去七八快就是很好的會(huì)水平，當(dāng)然國貿(mào)是按使用面積來測算的，打個(gè)七折，這個(gè)價(jià)錢也是非常高的數(shù)據(jù)。我們覺得這個(gè)寫字樓里面地區(qū)差異比較大，所以北京的寫字樓的增長，并不代表寫字樓的回暖，或者寫字樓進(jìn)入一個(gè)新的發(fā)展階段，這不說明問題，我覺得北京的狀況很明顯就是供求失衡，過去的兩年，在四環(huán)以內(nèi)，沒有增加新的有體量的辦公樓的供應(yīng)，像成都這樣再建的辦公樓的市場一定不會(huì)有明顯的增長。

　　商品房的新開工面積是16%，商業(yè)用房的施工面積，就是在建的商業(yè)應(yīng)用放，在2011年里面達(dá)到5600平方米，辦公樓是1500平方米，這個(gè)增長一個(gè)是26，一個(gè)是31比我們的住宅還要高，賣得還是不錯(cuò)，辦公樓是百分之六點(diǎn)多，還有一個(gè)銷售額，去年商業(yè)應(yīng)用房全國賣了6700億，住宅最低是12，它的增幅是最低的。

　　均價(jià)商業(yè)用房子2010年里，這些數(shù)據(jù)都是國家統(tǒng)計(jì)局的官方數(shù)據(jù)，不一定準(zhǔn)，但是只有以它作為參考，我曾經(jīng)跟國家統(tǒng)計(jì)故的領(lǐng)導(dǎo)交流過，很多人覺得最不可信的部門就是統(tǒng)計(jì)局，水分比較多，領(lǐng)導(dǎo)說我也不能說我們沒有水分，我們每年都有水分，拿水分?jǐn)?shù)字做比較也是有參照性，這個(gè)話也對。商業(yè)營業(yè)房的銷售均價(jià)是增長了百分之九點(diǎn)多，許多人樂觀的以為住房里面有大量的炒作資金，會(huì)大快速的大量轉(zhuǎn)移到商業(yè)住宅里面，以為可以很快的抬高商業(yè)應(yīng)用房的價(jià)格，2011年同比銷售均價(jià)的增長也只有9%，辦公樓增長也只有9%，住宅更低。

　　在過去2011年里面，全國市場商業(yè)用地成交比重有所加大。房地產(chǎn)開發(fā)投資額及住宅開發(fā)投資額增速軍有所下降，但仍高于近五年符合增長率。商業(yè)用地的成交比例也是越來越高了，我們現(xiàn)在開發(fā)商在轉(zhuǎn)型，轉(zhuǎn)型里面分三類，一種是主動(dòng)轉(zhuǎn)型，這些年像中糧、華潤，這些公司都是做了很好的準(zhǔn)備。在商業(yè)地產(chǎn)里面要大干一場，對市場的前景也是比較看好的，無論是資金還是人才，戰(zhàn)略都做了很好的準(zhǔn)備，這些叫主動(dòng)轉(zhuǎn)型。還有被動(dòng)轉(zhuǎn)型的，就是上大量的土地，本身就是商業(yè)用地，你沒有選擇，這里的典型可能是像萬科這樣的公司，萬科曾經(jīng)在公開場合講過，萬科如果不做商業(yè)，可能連住宅用地都拿不到，明顯這些公司是被商業(yè)的。這里面的跟我們的土地供應(yīng)量越來越大有很大的關(guān)系。

　　商業(yè)建筑的規(guī)模也風(fēng)險(xiǎn)的放大，到2011年，建筑規(guī)模已經(jīng)突破了。應(yīng)該是1億六千萬平方米，這個(gè)數(shù)據(jù)是華夏百姓他們提供的，統(tǒng)計(jì)的口徑里面跟華夏中心的購物有關(guān)系，我覺得這個(gè)量應(yīng)該沒有這么大。他們有他們的一個(gè)口徑。這種增長商業(yè)地產(chǎn)的大規(guī)模的增長，主要是取決于四個(gè)方面的原因。

　　第一個(gè)毫無疑問城市化是一個(gè)的推動(dòng)力，城市化就意味著有大量的農(nóng)村人口轉(zhuǎn)變成城市人口，這種人口的轉(zhuǎn)變，不僅是一個(gè)戶籍身份的轉(zhuǎn)換，會(huì)帶來消費(fèi)行為方式、購買力、消費(fèi)潛力都會(huì)發(fā)生很大的變化。一個(gè)農(nóng)民在農(nóng)村，可能大量的生活消費(fèi)是自給自足的，在城里面以后必須要通過市場的競爭，滿足提供。這里一定會(huì)帶動(dòng)商業(yè)的繁榮，還有中國經(jīng)濟(jì)總體持續(xù)素的增長，這也是一個(gè)重要的原因。我們的GDP會(huì)一直保持在一個(gè)高速的增長。今年我們第一次把GDP調(diào)到8%以下，7.5%，這個(gè)因素對商業(yè)地產(chǎn)的增長也一定會(huì)有影響。上午請了一些像辜主席這樣的領(lǐng)導(dǎo)做一些宏觀的，整個(gè)經(jīng)濟(jì)的分析。這些對商業(yè)地產(chǎn)也比較大的關(guān)聯(lián)。商業(yè)地產(chǎn)和這種的密切程度比住宅要高，住宅的投資大量都是個(gè)體，就跟股市上的散戶一樣，機(jī)構(gòu)總體來講是要看基本面的，商約地產(chǎn)的投資總體的交易，還是說要看機(jī)構(gòu)投資的交易為主。

　　第二個(gè)一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，這種調(diào)控跟商機(jī)影響有沒有？一定是有的。但是可能沒有假，沒有像很多人想象的那么大，但是他也是增長一部分的因素。商業(yè)地產(chǎn)形成了一些基本的發(fā)展模式，這些年我們看到了很多公司，出現(xiàn)了一些比較成熟的發(fā)展模式。像城市綜合體的做法，我配一份住宅，配一份公寓或者是銷售的產(chǎn)品，通過這些銷售回籠資金，來支持商業(yè)的持有。另外有的公司做這種，像廣州太古匯，上海大寧的國際中心，藍(lán)色港灣，做了一些開放式的商區(qū)，可能這個(gè)地方的用地體量還可以，地段也不是特別中心，他的容積率也沒有特別高的要求，這個(gè)情況下可能做一些開放式的項(xiàng)目。開發(fā)區(qū)也跟我們講每個(gè)項(xiàng)目仍然有獨(dú)立存活的機(jī)會(huì)，他看到這種模式是不錯(cuò)的。還有一個(gè)西單大悅城現(xiàn)在做的很成功，很多人會(huì)看到一個(gè)時(shí)尚、一個(gè)完全并不是以大品牌為主的賣場，人家可以做的這么有名，他看到時(shí)尚類的賣場有很大的市場空間。近兩年這些產(chǎn)品，受到了大量的追捧。結(jié)果當(dāng)然是大家快速的都找這些商品，塑造一個(gè)時(shí)尚商場的結(jié)果。你談判的時(shí)候溢價(jià)能力下降。

　　過去我們知道奢侈品，甲方說要補(bǔ)貼裝修費(fèi)，現(xiàn)在也跟很多的開發(fā)區(qū)要這些開發(fā)補(bǔ)貼。在青島有一個(gè)項(xiàng)目，里面要了兩千平米，每平米要的補(bǔ)貼是七千塊錢，上來就是一千四百萬，這還不算后面的免租，后面還扣點(diǎn)提成。固定資金都不給你交，結(jié)果是調(diào)高了快銷品的胃口，這是我們增長的原因。

　　前面講的部分是說我們過去一年里面，整個(gè)投資是處在一個(gè)快速的增長，我覺得這種增長不能簡單的用繁榮、發(fā)展來描述，我覺得很多的時(shí)候這是一種“熱鬧”。就像中國年這些年的變化，我很多的時(shí)候都不喜歡用發(fā)展描述，發(fā)展應(yīng)該是跟幸福感提升、很多可持續(xù)的東西是一致的。這些年我們從數(shù)字上看，我們個(gè)人的收入在增長，我們的居住面積在增長，很多指標(biāo)都在增長，但是我們的幸福感，我們的滿意度可能是并沒有提升，甚至有的時(shí)候下降了，這都不能講發(fā)展。商業(yè)地產(chǎn)同樣是這個(gè)問題，這些年我們的投資很大，很熱鬧，我們有數(shù)量型的擴(kuò)張，但是品質(zhì)很多的時(shí)候還是談不上的。

　　第三個(gè)是講很多的大型公司，開始推出一些標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品線，很多公司開始意識到，商業(yè)地產(chǎn)不是簡單的做一個(gè)項(xiàng)目，復(fù)制以后就可以成功，大悅城做完西單這個(gè)項(xiàng)目之后，一下子受到了廣泛的吹捧。后來大悅城也開始，中糧也開始負(fù)責(zé)這樣的一個(gè)產(chǎn)品，他到北京的第二個(gè)項(xiàng)目，朝北大悅城就遇到了一些問題，前段時(shí)間媒體集中的討論這件事情。這包括主店的面積也大面積的縮減，有一些品牌做比較大的強(qiáng)制性的解約，這里面就可以看到這樣的一個(gè)項(xiàng)目，在那個(gè)地段實(shí)際上是不支持做一個(gè)完全時(shí)尚化的購物中心。像大悅城這樣的大的商場選擇地是很小的，你要在一個(gè)大城市，而且要在商圈的核心地點(diǎn)，包括周邊的店鋪也能夠支持這樣的一個(gè)定位，這樣才能夠做好。在北京另外一個(gè)大悅城的地段，雖然那邊的人口量很大，但是那是以居住為主的區(qū)域。所以一個(gè)完全時(shí)尚年輕的定位會(huì)比較困難，現(xiàn)在很多公司意識到以后，開始推出不同的產(chǎn)品線。像映泰，要建一個(gè)映泰中心、映泰冒，分別指向一二線和三四線，它是一個(gè)高端的，商業(yè)綜合體的定位。北京的銀泰中心，會(huì)有奢侈品的購物中心，甲級寫字樓會(huì)所等等，要做成一個(gè)城市的坐標(biāo)。還有萬科這樣的系列產(chǎn)品，包括華潤也推出了五彩城這樣的產(chǎn)品。中糧現(xiàn)在還是一個(gè)單一的大悅城的模式，我覺得后期可能也會(huì)遇到問題，我覺得也有改變的必要。

　　第三個(gè)特點(diǎn)在2011年里面，人才的流動(dòng)比較頻繁像萬達(dá)、龍虎、新華聯(lián)等等這些大的公司里面。昨天上午對話嘉賓有一個(gè)曾經(jīng)是萬達(dá)的副總裁，當(dāng)時(shí)是萬達(dá)的一個(gè)核心高管，去年他的跳槽在業(yè)界引起了很大的振動(dòng)。萬達(dá)這么大的規(guī)模，上市的前景也比較好，一般來講這種身價(jià)都會(huì)是過億的，這會(huì)兒離職，在萬達(dá)這塊肯定會(huì)有一個(gè)比較大的損失。外界傳的是他到那個(gè)公司的身價(jià)，成為新的打工皇帝，甚至有網(wǎng)絡(luò)聲音傳身價(jià)10億等等，可以看到跟多的公司在挖這些人。萬達(dá)也覺得既有點(diǎn)不滿，也有點(diǎn)不屑。萬達(dá)這個(gè)產(chǎn)品很多分公司比較專業(yè)化，他支持某一個(gè)方面的專長，他并不是全才，你到一個(gè)公司去主導(dǎo)整個(gè)公司的發(fā)展主導(dǎo)戰(zhàn)略，能不能完全發(fā)揮作用？萬達(dá)自己認(rèn)為是有問題的。他們曾經(jīng)講有一個(gè)年輕人，剛?cè)サ臅r(shí)候一個(gè)月拿到三千，第二年漲到了六千，第二年年底只一那個(gè)公司找他，他報(bào)價(jià)六十萬年薪，最后五十萬成交，最后是這樣的一個(gè)市場。

　　廣州的太古匯開的比較有名，老總當(dāng)然很資深，項(xiàng)目一開業(yè)幾個(gè)月以后就離職了，就被別的公司給挖走。華潤的這些萬象城的老總，我們帶會(huì)議前的半個(gè)月還在確認(rèn)，會(huì)出席會(huì)議，會(huì)對話，而且是萬向城的總經(jīng)理，然后在開會(huì)前兩天說抱歉，我要打發(fā)新的會(huì)著過來，我到聯(lián)想底下的投資公司去做副總裁去了，馬上角色都在變。商業(yè)地產(chǎn)里面比較活躍的人士，我一見面就問有新的名片嗎？因?yàn)樗�老被人挖走�?/FONT>